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鎂刻圓桌會|謝晨:預計房地產開發投資指標會逐步回落

每日經濟新聞 2019-06-27 23:32:04

對于下半年的樓市走勢,謝晨認為,房住不炒、因城施策仍是主旋律。

每經記者 陳夢妤    每經編輯 魏文藝    

今年春節后,部分城市的房地產市場出現一波“小陽春”行情:商品住宅成交放量,房價快速上漲,房企拿地熱情高漲……因為市場過熱,4月至6份,丹東、蘇州、西安等城市先后出臺政策,“加碼”樓市調控,為樓市的“虛火”降溫。

2019年行將過半,接下來的樓市將走出何種行情?

為此,《每日經濟新聞》(以下簡稱NBD)鎂刻圓桌會本期推出主題對話:下半年樓市走勢研判。世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨認為,因城施策、根據市場情況及時調整調控力度和方向將在下半年延續。

世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨 圖片來源:本人提供

開發投資指標會逐步回落

NBD:在即將過去的2019年上半年,樓市出現諸多關鍵詞,如“小陽春”“土拍熱”“白菜價” “止跌令”“預警房價”“調控加碼”等。對于上半年的房地產市場,您是如何評價的?

謝晨:信貸適度寬松推動住宅市場整體有所回暖,前5月住宅開發投資增速是16.3%,銷售面積同比持平,待售庫存面積下降15%。但高低線城市間的差異化加劇,一線城市天價地塊和四線城市白菜價住宅共存。政策面上,房住不炒、因城施策仍是主旋律。

NBD:今年春節后過,不少城市的房地產市場迎來“小陽春”行情,隨著這些城市樓市升溫和房價上漲,住建部在4月和5月向佛山、蘇州、大連、南寧等10城市發出房價預警。此后,丹東、蘇州、西安等地紛紛出臺政策,加碼樓市調控。這是否預示著,在因城施策的調控思路下,房地產市場正在進入新一輪調整周期?

謝晨:住宅市場仍然處在2017年以來的增速放緩周期內,盡管過去幾個月部分開發投資指標出現了一些反彈。但土地購置指標、銷售指標的走勢,以及5月以來銀保監會、證監會、住建部等對樓市調控又有收緊跡象,預計開發投資指標會逐步回落。

房企應強化自身現金流狀況

NBD:今年春節后,房企融資通道曾一度放松。但5月17日,銀保監會發布通知,劍指違規資金變相用于拿地和購房。今年5月40家典型上市房企融資金額環比降幅達到52.07%,創2019年以來新低。資金是房企發展的命脈,在行業集中度加劇的背景下,房企應如何應對“融資難”問題?

謝晨:建議開發商從拓寬融資渠道、加快銷售回流、合理控制土地購置規模等方面著手強化自身現金流狀況。

由于債務到期高峰的到來,2019~2021年間開發商將持續面臨不小的融資壓力。根據世邦魏理仕的報告,2019~2021年間,上市房企境內外到期債券約1150億美元。開發商在發行新的公司債券的同時,可以考慮與更多的機構投資者展開股權和債權方面的投資合作。我們的2019年投資者意向調查顯示,2019年中國投資者對于房地產債的投資意向大幅上升至31%。

市場過熱城市調控升級概率大

NBD:今年上半年,一二線城市土地市場出現熱度回升,尤其是3月份以來,熱點城市土地溢價率普遍在20%以上,有的城市甚至高達100%以上。而此后的5月份,蘇州、合肥等城市已出臺土地調控政策。作為房企規模化發展過程最倚重的土地,在下半年,一二線城市的土地市場是否還會延續上半年的火線?棚改力度減弱的三四線城市,房企是否還有機會?

謝晨:重點城市群建設的不斷推進以及大城市落戶門檻降低,意味著一二線城市在中長期內仍將保持強勁的住宅需求。對于三四線城市的投資更具選擇性,建議優先關注主要城市群核心城市輻射圈內的三四線城市。

NBD:今年4月19日,中央政治局召開會議指出“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”。那么,在即將到來的下半年,政策“加碼”的城市還會繼續增加嗎?您認為下半年樓市發展將呈現何種趨勢?

謝晨:樓市調控的核心目標依舊是房住不炒,保持樓市平穩健康發展。因此,因城施策、根據市場情況及時調整調控力度和方向將在下半年延續。市場過熱的城市調控升級概率較大,但高低線城市間的兩級分化繼續。

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