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鎂刻圓桌會|張波:樓市過熱城市“加碼”調控是個大概率事件

每日經濟新聞 2019-06-27 23:45:50

基于對上半年全國樓市數據、案例、政策趨勢的分析,張波認為,市場過熱的城市和地區下半年出臺從緊調控措施將是個大概率事件。

每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

2019年行將過半,“小陽春”“土拍熱”“止跌令”“預警房價”等成為樓市關鍵詞,丹東、蘇州、西安等地紛紛出臺政策,加碼樓市調控,亦成為上半年樓市的關注熱點。

那么,在即將到來的下半年,一二線城市的土地市場是否還會延續上半年的火線?棚改力度減弱的三四線城市,房企是否還有機會?政策“加碼”的城市還會繼續增加嗎?樓市發展將呈現何種趨勢?

為此,《每日經濟新聞》鎂刻圓桌會本期推出主題對話:下半年樓市走勢研判。58安居客房產研究院首席地產分析師張波基于對上半年全國樓市數據、案例、政策趨勢的分析,詳細研判下半場行情。

58安居客房產研究院首席分析師張波 圖片來源:本人提供


詳解樓市“三大趨勢” 下半年或調控加碼

在張波看來,“分化延續”是樓市的首個趨勢。無論是土地市場還是一二手房市場,一線城市在調控不放松的背景下,政策對市場的影響已有弱化,成交出現放量,尤其是在北京和上海,不過價格依舊平穩。

相反,三四五線城市的房價雖然還存上升態勢,但交易整體溫度已經下降。

從中也能看見,目前樓市是“熱點恒熱”的格局,這會更強烈體現在強二線城市身上。

張波表示,上半年杭州、合肥、蘇州、寧波、武漢、鄭州、東莞等強二線城市表現搶眼,土地溢價率也快速提升;同時,二手房市場在春節后快速回溫。

“雖然調控政策的陸續加檔,對市場飛揚的速度有一定遏制,但房企在這些城市的拿地熱情并未改變,這類強二線城市的購房需求依然存在,這是市場能保溫的重要支撐,所以即使在下半年,這個城市環境會有所調整,但溫度依然不會很低。”

但即使恒溫,也不會出現大熱,因為“調控依舊”是更為主流的樓市趨勢。

據統計,住建部在4月和5月向佛山、蘇州、大連、南寧等10城市發出房價預警。4月至6月,丹東、蘇州、西安等地紛紛出臺政策,加碼樓市調控。今年前5個月,全國累計調控次數已經超過200次,而最近兩個月合計調控次數就達到了上百次。

張波認為,毋庸置疑,過熱的城市和地區未來出臺從緊調控措施將是個大概率事件。

并且,今年的調控呈現明顯的“雙邊多點”效應,在因城施策的前提下,熱點城市的政策總體從緊、而存在房價下跌風險較在的城市則會出臺“托市”政策。“多點”體現在調控不只針對房價單一維度,針對地價、限售、限購、公積金等都不斷會出臺多維度政策,這一趨勢也將在下半年延續。

這意味著,上半年房價持續上漲幅度較高、土地市場較熱的城市,未來都將面臨“微收緊”,尤其是上半年市場熱度較高的城市,未來加碼的空間更大。

房地產融資趨緊 增速或降至10%以內

房地產融資方面,依然是“緊”字調為主。

Wind數據顯示,房地產行業今年累積近4193億元的信用債將到期,房地產境內外債券還款總額將相當于去年的兩倍多。今年5月40家典型上市房企融資金額環比降幅達到52.07%,創2019年以來新低。

對此,張波指出,今年以來,受整體市場流動性放松影響,上半年房地產企業無論從融資的難度還是融資成本上都有了很大程度的緩解。同時,一季度一二線樓市熱度提升也加快了購房者入市的步伐,受此影響,房企近期在部分城市拿地的積極性明顯提升,也加大了對于融資的需求度。在此背景下,銀保監會重申對于房企的融資限制,也是屬于樓市調適度從緊,資金監管的閥門或面臨“微收緊”,對于房企來說,今年不是個拿“地王”的好年份,如果持續在土地市場的表現過為激進,則有可能面臨更為嚴格的資金監管。

資金鏈的承壓令房企的融資需求持續上升。2019年1~4月,數家房企通過債券、ABS等形式融資,境內融資總規模超過1400億元,發債規模已超去年同期。

據測算,今年每月均有百億元規模以上房企債務到期,其中2月、8月、10月到期債務規模均超過400億元。房企可能會重現2018年“債券融資規模同比增幅顯著,但凈融資額同比下降”的整體情況。

整體來看,當前房地產開發投資在絕對量與增速上均處于高位。從各區域表現來看,1`5月東部與東北兩個地區的開發投資額累計同比增速已經開始收窄,其中東部地區失去了保持16個月的10%以上高增降至9.7%,也證明了在“因城施政,一城一策”的調控背景下,開發投資額的增長后勁略有不足。

對于2019年下半年,考量土地購置面積、新開工面積等先行指標:土地購置面積增速將緩慢回升,短期內仍難由負轉正,將在一定程度上拖累房地產投資增速的攀升。此外,因新開工面積絕對量仍將保持量上高位,也避免了開發投資增速大幅下降的可能。綜合這兩方面因素,開發投資總體依舊會保持高位,但不排除房企融資會進一步收緊,加劇企業資金緊張程度,繼而影響土地購置和施工建安投資增速或將下行,但預計全年在10%以內。

展望下半年樓市 心態微妙變化

2019年下半年,樓市依然處于“換擋期”,張波認為,在“穩”字當先的大環境下,政策調控換擋表現在以下三個方面:

從調控換擋來看,從全國嚴控到因城施策的指導方針變化,體現了調控政策將依然保持穩定、長短結合的節奏不變,同時因城施策的換擋還將在各城市深化到“因區施策”,類似蘇州針對園區等熱點區域進行有針對性調控的政策也將在不同城市呈現,同一城市不同區域的調控分化將成為常態。

從城市換擋來看,則呈現出在整體穩定的局面之下,不同城市分化加劇,三四線城市房價上漲的現象將在下半年出現分化,一二線城市仍將保持一定熱度,但熱度更為聚焦到強二線城市,三四線及以下城市在五大城市群仍將保持一定熱度,但部分三四線城市或將迎來降溫潮,這一現象值得關注。

從心態換擋來看,用戶對于后市看平的心態已經占據主流,從58安居客線上的調研數據來看,今年上半年市場心態的重要轉折點在5月,5月也是2019年以來第一次出現用戶和經紀人信心指數出現雙降的月份,用戶信心指數的下降明顯大于經紀人。因此,2019年市場不會出現單邊市場熱度持續上揚的格局,整體穩定、小幅波動應該是主流趨勢。

在市場政策、價格等保持相對穩定情況下,一線、核心二線城市積壓的觀望購房需求逐漸釋放,銷售仍將保持穩中有升。尤其值得關注的當屬長、珠三角等都市圈的核心城市在下半年仍會有相對亮眼的表現。而三四線城市由于此前熱潮所消耗的購買力尚未恢復,加之棚改貨幣化安置政策逐步退潮,購買力局限也將導致部分城市的銷售面積持續下行。

下半年,土地供給仍舊可以保持在相對充裕的水平,不至于出現“土地荒”的情況。一二線城市方面,考慮到5月份住建部聯合多個中央部委接連發聲要加強公租房供給,預計人口流入量較大的城市如杭州、南京、合肥等城市下半年租賃用地的供應力度將會有明顯的提升。

(文章來源:鎂刻地產原創,喜歡請關注微信號meikedichan)

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